Chi ha spesso a che fare con la redazione di contratti di locazione di immobili deve tenere conto di due importanti novità: la prima relativa alla registrazione e la seconda relativa alla comunicazione in Questura.
Diciamo che a parere di chi scrive la prima è una bella complicazione e la seconda una bella semplificazione.
Me veniamo, prima di commentare, a illustrare le novità:
Dal 29 aprile 2012 i proprietari di almeno 10 unità immobiliari sono obbligati alla registrazione telematica dei contratti di locazione.Il numero delle 10 unità riguarda non solo gli immobili affittati ma tutti quelli posseduti e utilizzati direttamente.
Quindi l’obbligo riguarda anche il proprietario di 10 unità immobiliari che ne affitta solo una.
Prima di questa modifica introdotta dal Decreto “Semplificazioni fiscali” (D.L. 16/2012 art.8 c. 10-bis), l’obbligo di registrazione telematica interessava chi possedeva almeno 100 immobili.
La registrazione telematica era per tutti una possibilità ma non un obbligo, e farla diventare un obbligo per piccoli proprietari puo’ diventare piu’ che una semplificazione una bella complicazione oltre che tradursi in un aggravio di costi inutili.
Molti proprietari usano infatti curare direttamente la registrazione dei propri contratti e non è detto che tutti sono esperti inormatici.
Magari sono persone anziane, abituate da decenni alla compilazione del loro contratto e alla registrazione direttamente all’Agenzia, con la compilazione del modello 69.
Ora questi “poveretti” saranno costretti a impare l’utilizzo del computer oppure a rivolgersi al proprio commercialista, il quale sempre piu’ si vede costretto a svolgere lavori di postino per l’Agenzia delle Entrate.
E’ vero che i soggetti abilitati non sono solo i commercialisti ma tutti gli agenti di affari in mediazione, le organizzazioni della proprietà edilizia, i geometri ed ora anche i periti industriali, ma si sa che il commercialista è la persona di riferimento per qualsiasi adempimento di questo tipo e quindi sarà sicuramente chiamato in causa volente o nolente.
La comunicazione alla Questura per le cessioni di fabbricati è stata abolita
Per i contratti soggetti a registrazione in termine fisseo la comunicazione alla Questura è definitivamente abolita.
Lo ha stabilito il D.L. n. 79 del 20.06.2012 convertito in legge n. 131 il 7 agosto 2012 che pertanto ha definitivamente stabilito che non sono piu’ soggetti a comunicazione i i contratti di locazione, verbali o scritti, ad eccezione delle locazioni di immobili, non formate per atto pubblico o scrittura privata autenticata, di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno e dei contratti di comodato stipulati per iscritto.
Sarà la stessa Agenzia delle entrate, sulla base di apposite intese con il Ministero dell’interno, a trasmettere le informazioni acquisite per la registrazione nel sistema informativo al Ministero dell’interno.
Per i contratti di comodato e per i contratti non soggetti a registrazione in termine fisso l’obbligo potra’ essere assolto anche attraverso l’invio di un modello informatico che verrà approvato entro 90 giorni dalla dala del dl.
La decorrenza è il 21 giugno 2012.
Ricordiamo che per le cessioni di proprietà immobiliari la comunicazione era stata definitivamente cancellata dall’art. 5, comma 4, D.L. 13 maggio 2011, n. 70.
Quindi questa norma non inserità nel decreto “Semplificazioni” è invece una vera semplificazione e un atto di civiltà nei confronti del contribuente.
Ecco il testo dell’art. 2 del D.L. 79 convertito nella L. 131 del 7 agosto 2012
Art. 2 – Comunicazione della cessione di fabbricati
1. La registrazione dei contratti di locazione e dei contratti di comodato di fabbricato o di porzioni di esso, soggetti all’obbligo di registrazione in termine fisso, ai sensi del Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, assorbe l’obbligo di comunicazione di cui all’articolo 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 maggio 1978, n. 191.
2. L’Agenzia delle entrate, sulla base di apposite intese con il Ministero dell’interno, individua, nel quadro delle informazioni acquisite per la registrazione nel sistema informativo dei contratti di cui al comma 1, nonche’ dei contratti di trasferimento aventi ad oggetto immobili o comunque diritti immobiliari di cui all’articolo 5, commi 1, lettera d), e 4 del decreto-legge 13 maggio 2011, n. 70, convertito, con modificazioni, dalla legge 12 luglio 2011, n. 106, quelle rilevanti ai fini di cui all’articolo 12 del decreto-legge n. 59 del 1978, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 191 del 1978, e le trasmette in via telematica, al Ministero dell’interno.
3. Nel caso in cui venga concesso il godimento del fabbricato o di porzione di esso sulla base di un contratto, anche verbale, non soggetto a registrazione in termine fisso, l’obbligo di comunicazione all’autorita’ locale di pubblica sicurezza, ai sensi dell’articolo 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 maggio 1978, n. 191, puo’ essere assolto anche attraverso l’invio di un modello informatico approvato con decreto del Ministero dell’interno, adottato entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto, che ne stabilisce altresi’ le modalita’ di trasmissione.
4. Le disposizioni di cui al presente articolo non si applicano per la comunicazione all’autorita’ di pubblica sicurezza, di cui all’articolo 7 del testo unico delle disposizioni concernenti la disciplina dell’immigrazione e norme sulla condizione dello straniero di cui al decreto legislativo 25 luglio 1998, n. 286, per la quale resta fermo quanto ivi previsto. Con il decreto di cui al comma 3 sono definite le modalita’ di trasmissione della predetta comunicazione anche attraverso l’utilizzo di un modello informatico approvato con il medesimo decreto. 5. L’articolo 3, comma 3, primo periodo, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, e’ soppresso. Al medesimo articolo 3, comma 6, primo periodo, le parole: «ai commi da 1 a 5» sono sostituite dalle seguenti: «ai commi 1, 2, 4 e 5». 6. Dall’attuazione del presente articolo non devono derivare nuovi o maggiori oneri a carico della finanza pubblica.
