diritto agevolazioni fiscali prima casa e suo decadimento

Con Sentenza 12 ottobre 2012, n. 17597 la Corte di Cassazione ha chiarito che il mancato trasferimento della residenza nella nuova abitazione entro diciotto mesi dal rogito determina la decadenza dall’agevolazione prima casa, anche nel caso in cui tale mancato trasferimento sia dovuto a lungaggini burocratiche.

Tributi - Agevolazioni prima casa - Immobile acquistato in altro comune - Ritardo del cambio di residenza dipeso dalle lungaggini burocratiche - Esercizio delle attività svolte nell’abitazione - Illegittimo il beneficio fiscale

Ai sensi dell'art. 1, Nota II Bis della Tariffa, Parte I, allegata al d.p.r. n. 131/1986, l'agevolazione fiscale prevista per l'acquisto della "prima casa" compete se l'immobile è ubicato nel comune in cui l'acquirente "ha" la propria residenza o ve la stabilisca entro diciotto mesi dalla data dell'acquisto ovvero se l'immobile è ubicato nel comune in cui l'acquirente svolge la propria attività. Il trasferimento dell'attività lavorativa dell'acquirente nel comune in cui è ubicato l'immobile acquistato in un momento successivo all'acquisto, non costituisce, dunque, requisito per il godimento dell'agevolazione, in forza dello stesso tenore del dato normativo. Infatti, in tema di imposta di registro e ai sensi del comma II bis della nota all'art. 1 della tariffa allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 ai fini della fruizione dell'agevolazione fiscale per l'acquisto della prima casa assume rilievo la residenza anagrafica dell'acquirente già stabilita o da trasferire, nel termine prescritto, nel comune dell'immobile acquistato, mentre nessuna rilevanza giuridica può essere riconosciuta alla realtà fattuale, ove questa contrasti con il dato anagrafico; ciò anche in rapporto alle ineludibili esigenze di celerità e certezza nell'applicazione dell'agevolazione.

Niente agevolazioni prima casa senza la residenza anagrafica

Quando si può parlare di prima casa

Le agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa vengono accordate al compratore a condizione che si tratti di abitazione non di lusso e che sia ubicata nel Comune di residenza dell’acquirente, o nel Comune in cui egli, entro 18 mesi dall’acquisto, stabilirà la propria residenza, o nel Comune in cui svolge la propria attività, se diverso da quello di residenza, oppure ancora nel Comune in cui ha sede o esercita l’attività il datore di lavoro da cui dipende l’acquirente che si sia trasferito all’estero per motivi di lavoro. Se però il compratore è un cittadino italiano residente all’estero iscritto all’AIRE (anagrafe degli italiani residenti all’estero), l’agevolazione compete qualsiasi sia il Comune in cui è ubicato l’immobile. Per il personale delle Forze Armate delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune in cui è ubicata l’abitazione.

Ma non basta; l’acquirente, infatti, per essere ammesso al beneficio deve dichiarare:
– di non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione, di altra casa di abitazione ubicata nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;
– di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
– d’impegnarsi, entro diciotto mesi dall’acquisto, a stabilire la residenza nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile, qualora già non vi risieda.

Queste case sono di lusso
Il decreto del Ministro dei Lavori pubblici 2/8/1969, n. 1072, definisce abitazioni di lusso:
– le abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati o approvati, a ville, parco privato o a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come di lusso;
– le abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici, adottati o approvati, prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 mq, escluse le zone agricole anche se in esse non siano consentite costruzioni residenziali;
– le abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2000 mc e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 mc v.p.p. (vuoto per pieno) per ogni 100 mq di superficie asservita ai fabbricati;
– le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq;
– le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a 200 mq (esclusi i balconi le terrazze le cantine le soffitte, le scale e posto macchine) e aventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei
volte l’area coperta;
– le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a 240 mq, esclusi balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto macchine. Nel calcolo delle superfici utili, ai fini della qualificazione di un appartamento come “di lusso”, possono essere computati i vani per cui non sia stata ancora rilasciata licenza di abitabilità, ma per cui risulti rilasciata concessione edilizia (ora permesso di costruire) in sanatoria;
– le abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate all’edilizia residenziale quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione;
– le case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre quattro caratteristiche tra le 14 di cui alla tabella allegata al decreto: per esempio superficie utile superiore a 160 mq, montacarichi o ascensore al servizio di meno di quattro piani, soffitti a cassettoni decorati, piscina al servizio di meno di 15 unità immobiliari.

Agevolazioni collaterali
Le agevolazioni valgono anche per l’acquisto di pertinenze, ancorché effettuato con atto separato, con il limite di una sola pertinenza per ciascuna, delle seguenti categorie catastali:
– c/2, cantina o soffitta;
– c/6, garage o box auto;
– c/7, tettoia o posto auto.

Un’ulteriore agevolazione è rappresentata dalla possibilità di detrarre dall’IRPEF il 19% degli interessi e relativi oneri dovuti in seguito all’accensione di un mutuo ipotecario, fino a un massimo di 4.000 euro, e viene accordata a condizione che l’immobile venga adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto o dal rilascio da parte del conduttore se locato (il termine è elevato a due anni se l’immobile è in ristrutturazione), e che l’acquisto sia intervenuto (o intervenga) entro l’anno precedente o successivo alla data di stipulazione del mutuo.

Acquisto in comproprietà
Se l’immobile viene acquistato da più soggetti per quote indivise, le agevolazioni si applicano, pro quota, ai soli soggetti in possesso dei requisiti di legge, rimanendo le quote degli altri acquirenti assoggettate alla tassazione ordinaria (Commissione Tributaria Centrale 15/9/2001, n. 6165).

Agevolazioni multiple
Le agevolazioni “prima casa” previste dalla L. 5/4/1985, n. 118, competono anche ai contribuenti che abbiano già usufruito, in occasione di un precedente acquisto immobiliare, dei benefici fiscali di cui alla L. 22/4/1982, n. 168 (Cassazione 29/4/1999, n. 4309).

Appartamenti confinanti
Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, previste dall’art. 1 L. 22/4/1982, n. 168, spettano anche nel caso di acquisto di due appartamenti limitrofi da ridurre ad uno, in quanto la necessità abitativa va valutata con riferimento al compratore (Comm. Trib. Centr. 3/11/1998, n. 5436).

Coniugi in comunione dei beni
Se l’immobile viene acquistato da coniugi in regime di comunione legale, ma solo uno dei due è in possesso dei previsti requisiti, l’agevolazione spetta in ragione del 50% (Cass. 21/6/2001, n. 8463). In precedenza la stessa Cassazione (sentenza n. 14237 del 28/10/2000) aveva stabilito che, nel caso di acquisto di appartamento ad uso abitativo da parte di uno dei coniugi in regime di comunione legale, l’altro ne diviene comproprietario ex art. 177 c.c., con diritto a fruire delle agevolazioni fiscali contemplate in relazione all’acquisto della prima casa, anche se sprovvisto dei requisiti di legge, sussistenti solo in capo al coniuge acquirente (Cass. 28/10/2000, n. 14237): orientamento, questo, confermato dalla Suprema Corte con ordinanza n. 15426 del 20/5/2009.

Edificio in costruzione
I benefici fiscali, previsti dall’art. 1 L. 22/4/1982, n. 168, per l’acquisto della prima casa, spettano anche all’acquirente di immobile in corso di costruzione, da destinare ad abitazione non di lusso (Cass. 7/7/2000, n. 9150).

Fabbricato rurale
Le agevolazioni fiscali previste dal sesto comma dell’art. 1 L. 22/4/1982, n. 168, per l’acquisto della prima casa si applicano con esclusivo riferimento ai trasferimenti di fabbricati urbani destinati ad abitazione (purché non “di lusso”), con conseguente esclusione dei fabbricati rurali, pur se destinati (come nel caso di specie) ad abitazione residenziale (Cass. 10/7/1999, n. 7255).

Nuda proprietà
La ratio delle agevolazioni concesse per l’acquisto della prima casa va individuata nella funzione di stimolo del risparmio verso la proprietà dell’abitazione, prescindendo dalla possibilità di immediato godimento; pertanto, come stabilito espressamente dall’art. 3, comma 101, L. 28/12/1995 n. 549, i suddetti benefici si applicano anche nell’ipotesi di acquisto della sola nuda proprietà (Comm. trib. centr. 8/8/2000, n. 4638). Le agevolazioni spettano anche all’acquirente che risulti, alla data dell’acquisto, titolare del diritto di nuda proprietà su altra abitazione (ancorché ubicata nello stesso Comune in cui è ubicato l’immobile oggetto di vendita); ciò in quanto la disposizione di legge nega i benefici ai soli acquirenti già possessori di altra casa di abitazione, e non anche ai nudi proprietari, ai quali è sottratto il godimento della precedente abitazione (godimento, nella specie, spettante all’usufruttuario, Comm. Trib. Prov. Treviso 21/7/1998).

Studente
I benefici previsti dalla 22/4/1982, n. 168, sono applicabile allo studente che acquisti l’immobile in un Comune in cui non risiede ma nel quale ha eletto domicilio per motivi di studio; l’attività di studente, infatti, può logicamente rientrare nella lata accezione di attività prevalente svolta nel Comune ove è ubicato l’immobile, richiesta dalla norma per la concessione delle predette agevolazioni; inoltre, un’interpretazione restrittiva della norma stessa non si giustifica, avuto riguardo allo spirito della legge, finalizzata a favorire lo sviluppo dell’attività edilizia abitativa e ad agevolare i soggetti che, non avendo disponibilità di una abitazione propria, l’acquistano con l’obiettivo di stabilirvi la propria residenza (Comm. Trib. Centr. 3/6/2002, n. 4690).

fonte:LaSTAMPA

QUANDO SI PERDONO LE AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA”

L’acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell’immobile se:

- le dichiarazioni rese nell’atto di acquisto sono false;

- non trasferisce la residenza nel Comune ove è situato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;

- vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non riacquista un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Le agevolazioni non si perdono se entro un anno dalla vendita o dalla donazione il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale.

La decadenza dall’agevolazione comporta il recupero della differenza di imposta non versata e degli interessi nonché l’applicazione di una sanzione pari al 30% dell’imposta stessa.