Il riaccatastamento riguarda tutte le costruzioni, quindi i fabbricati ad uso sia abitativo, sia strumentale allo svolgimento delle attività agricole.
Tuttavia, per esplicita previsione della stessa norma di legge, sono esclusi i fabbricati che non costituiscono oggetto di inventariazione ai sensi dell’art. 3, comma 3, del DM n. 28/1998, quindi costruzioni che non presentano un’ordinaria autonoma suscettibilità reddituale, ossia:
- manufatti con superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati;
- serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;
- vasche per l’acquacoltura o di accumulo per l’irrigazione dei terreni;
- manufatti isolati privi di copertura;
- tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 metri, purché di volumetria inferiore a 150 metri cubi;
- manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo.
Si ricorda che, tranne i manufatti precari, gli altri beni vanno riaccatastati qualora siano accessori o pertinenziali alle unità immobiliari già censite in Catasto con autonoma rendita, nel qual caso devono essere accatastati come “dipendenze” delle unità stesse.
La scadenza del 30 novembre è stata fissata per consentire ai soggetti interessati di conoscere in tempo la rendita catastale del fabbricato riaccatastato, al fine di determinare la relativa IMU dovuta per il 2012 e versarla in un’unica soluzione entro il 17 dicembre (essendo domenica il giorno 16), come previsto dal comma 8 dello stesso art. 13 del DL n. 201/2011.
Si ricorda che l’aliquota di legge è lo 0,2% per i fabbricati rurali ad uso strumentale all’esercizio delle attività agricole (art. 3, comma 3-bis, del vigente DL n. 557/1993 convertito dalla L. n. 133/1994), comprese le abitazioni dei dipendenti esercenti attività agricole nell’azienda a tempo indeterminato o a tempo determinato per un numero annuo di giornate lavorative superiore a 100.
Ciascun Comune può avere modificato tale aliquota “minima”, riducendola fino allo 0,1%.
Per i fabbricati rurali ad uso abitativo (non strumentale), invece, l’aliquota di base è lo 0,76%, che ciascun Comune può avere modificato in più o in meno fino a 0,3 punti percentuali; mentre, se l’abitazione è “principale” per il soggetto passivo (coltivatore diretto o imprenditore agricolo), si applica l’aliquota ridotta pari allo 0,4% (anche sulle eventuali pertinenze), che ciascun Comune può avere modificato in più o in meno fino a 0,2 punti percentuali.
Si ricorda inoltre che, per i fabbricati rurali strumentali a saldo, entro il termine del 17 dicembre 2012, dovrà essere versata la seconda rata pari al 70% dell’IMU complessivamente dovuta per l’intera annualità, con conguaglio sulla rata di acconto pari al 30%.
Il versamento dell’imposta dovuta, che dovrà essere eseguito mediante utilizzo del modello F24 o (a decorrere dal 1° dicembre) del bollettino postale, approvato con DM 23 novembre 2012, va imputato solo al Comune in caso di fabbricati rurali strumentali (codice tributo 3913) e di fabbricati rurali abitativi costituenti “abitazione principale” del contribuente (codice tributo 3912); mentre deve essere imputato anche allo Stato, per la quota d’imposta pari all’aliquota dello 0,38% (50% di 0,76%), in caso di fabbricati rurali abitativi costituenti abitazioni secondarie dei soggetti passivi (codici tributo 3918 e 3919).
Tuttavia, con riferimento sia ai fabbricati rurali ad uso strumentale sia ai terreni (agricoli), potrebbe arrivare in extremis una modifica – con DPCM da emanare entro il 10 dicembre 2012 – dell’aliquota da applicare a tali immobili.
La modifica è stata ufficiosamente scongiurata, ma di questi tempi non si può essere tranquilli. Pacifica appare invece la determinazione della base imponibile per i fabbricati in questione. Infatti, per i fabbricati rurali, ricondotti – al pari di ogni altro fabbricato – nell’ambito di applicazione dell’IMU, la base imponibile è determinata in base ai criteri ordinari definiti dal comma 4 del citato art. 13 del DL n. 201/2011.
In buona sostanza, occorre moltiplicare la rendita iscritta in Catasto al 1° gennaio dell’anno di imposizione, previamente rivalutata del 5%, per i coefficienti di cui allo stesso comma 4, quindi con specifico riferimento alle diverse classificazioni catastali. A titolo esemplificativo:
- per una casa rurale censita alla categoria A/4, si applica il moltiplicatore 160;
- per un fienile censito alla categoria D/10, si applica il moltiplicatore 60 (65, dal 2013).
Poiché la base imponibile IMU, per i fabbricati rurali, si determina a partire dalla relativa rendita iscritta in Catasto, si pone l’esigenza di assicurare che tutti i fabbricati rurali vengano censiti, con attribuzione di rendita, al Catasto edilizio urbano.
Si ricorda infatti che, ad oggi, molti fabbricati rurali, già esistenti alla data dell’11 marzo 1998, risultano ancora legittimamente censiti al Catasto terreni, senza attribuzione di una rendita catastale.
Naturalmente, qualora il fabbricato rurale (abitativo o strumentale) sia “collabente”, cioè diroccato o rudere, il riaccatastamento andrebbe fatto come “entità urbana” F/2, alla quale non è associabile alcuna rendita catastale.
L’obbligo del riaccatastamento, che deve avvenire secondo la procedura informatica Docfa che dà luogo a una rendita “proposta” su cui calcolare l’IMU dovuta, abbraccia anche i fabbricati rurali strumentali ubicati nei Comuni classificati montani e quindi esenti dall’imposizione. In caso di inottemperanza, il soggetto obbligato soggiace a una sanzione “pesante” (da 1.032 a 8.264 euro). Infine, per i fabbricati rurali situati nei Comuni interessati dal sisma dei giorni 20 e 29 maggio 2012, la legge di conversione del DL n. 174/2012 ha previsto un allungamento del termine al 31 maggio 2013.
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