L’agevolazione fiscale prima casa per i soggetti in comunione legale di beni e per i soggetti in separazione dei beni pongono una serie di domande e risposte al fine di verficare se è posibile anche in questi caso poter beneficare della ridotta imposta di registro o dell’aliquota Iva ridotta, nel caso in cui vi siano coniugi in comunione legale o in regime di separazione di beni.Per poter usufruire delle agevolazioni prima casa tra contribuenti in comunione legale di beni, tra coniugi sposati (in seguito affronteremo anche il caso della separazione tra coniugi) si richiede una attenta analisi dei requisiti oggettivi e soggettivi richiesti dal legislatore fiscale.
In primis vi consigliamo di leggere la guida fiscale alle agevolazioni prima casa al fine di riepilogare quali sono i requisiti e le condizioni richieste iniziali in questa sede affronteremo invece le fattispecie legate alle domande e alle risposte dei lettori che si trovano a dover richiedere l’agevolazione fiscale e sono in comunione o separazione di beni ed hanno difficoltà a capire se possono gedere dell’aliquota agevolata sull’Iva o l’imposta di registro.
In primis l’agenzia delle entrae ma altresì anche i giudici hanno più volte dichiarato che ai fini dell’agevolazione è necessario verificare il rispetto dei requisiti richiesti dalla legge in capo al singolo coniuge per verificare se il suo 50% di valore sia agevolabile.
E’ determinante a tal fine prendere in considerazione il momento di acquisto dell’immobile, il regime di separazione dei beni e le caratteristiche del nuovo immobile.
Immobili acquistati prima del Matrimonio
Nel caso uno dei due coniugi abbia acquistato prima del matrimonio un immobile con le agevolazioni prima casa iniziamo con il dire che non entra in comunione di beni. Se l’altro coniuge intende acquistare un immobile (ovviamente nel quale il fisco presume che abita con il coniuge in quanto si parla sempre dell’abitazione principale, allora l’altro coniuge potrà fruire delle agevolazioni ma limitatamene al 50% del valore dell’immobile sia che sia nel comune dell’altro coniuge sia che sia localizzato in altro luogo sul territorio nazionale.
Immobili acquistati dopo del Matrimonio
Nel caso si proceda con l’acquisto di un immobile da pare di un coniuge richiedendo le agevolazioni prima casa tale immobile rientra nel concetto di comunione dei beni ed in questo caso si presume che l’immobile soddisfi il bisogno abitativo di entrambi. Per questo motivo entrambi non potranno più acquistare immobili usufrendo delle agevolazioni prima casa. Lo stesso vale nel caso in cui l’immobile nuovo sia situato all’interno del comune dove risiedono sia se situato in altro luogo sul territorio nazionale.
Primo requisito
Prima di tutto si deve verificare che entrambi non siano titolari del diritto di proprietà su altra casa sita nello stesso comune ove si vuole acquistare l’immobile con agevolazione fiscale prima casa.
Il primo consiglio utile è di verificare che non si sia titolari esclusivi pertanto in caso un coniuge o entrambi coniugi siano titolari pro quota di altro immobile (dove intendiamo proprietà, uso, usufrutto, abitazione) sito nel medesimo comune ma non del 100% questo non impedirà di fruire delle agevolazioni.
Secondo requisito
La seconda analisi va fatta sulla titolarità di altre case di abitazione situate anche in altri comuni sul territorio nazionale diverso da quello dove si intende procedere con l’acquisto di una prima casa chi, con riferimento a un’altra casa situata in qualsiasi parte del territorio nazionale:
Su detta casa abbia la titolarità, esclusiva o in quota, acquistata con l’agevolazione “prima casa”, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà;
abbia un coniuge che, su detta casa, abbia la titolarità, esclusiva o in quota, acquistata con l’agevolazione “prima casa”, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà.
L’agevolazione prima casa (oltre agli altri requisiti da soddisfare prima casa) è preclusa e disconosciuta a coloro i quali siano già nella titolarità del diritto di proprietà di altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni fiscali prima casa in quanto il testo normativo di legge ci dice che non bisogna essere titolare di altra casa da noi acquistata ma anche dal coniuge.
Se i coniugi effettuano il nuovo acquisto e sono al contempo già titolari di altri diritti di proprietà acquisiti con agevolazioni prima casa un nuovo acquisto non potrebbe godere dell’agevolazione l’agevolazione.
Tuttavia dobbiamo rilevare che qualora i coniugi in passato abbiano (anche uno) già fruito dell’agevolazione allora si potrà procedere al nuovo acquisto di altra agevolazione da parte dei coniugi ma si potrà godere dell’incentivo limitatamente al 50% e limitatamente al coniuge che precedentemente non aveva fruito.
Verrebbe da pensare allora di far acquistare la casa solo al coniuge che prima non ha fruito per massimizzare il risultato ma non è così in quanto se un solo coniuge effettua il nuovo acquisto ma prima entrambi erano già titolari del diritto di proprietà acquistato con agevolazioni il nuovo acquisto, anche se da parte di un coniuge non potrà essere fruito e questo perché il bisogno abitativo incentivato ed agevolato dal legislatore è già soddisfatto.
Come principio quindi in comunione di beni se uno dei due ha già fruito dell’agevolazione l’altro può fruirne solo per il 50%.
Ai fini della decadenza delle agevolazioni prima casa pertanto sarà necessario dimostrare, oltre a non aver reso dichiarazioni mendaci negli atti notarili (ma questo lo escludo), di non essere titolari di altri diritti reali su altro immobile immobili nel comune dove si intende acquistare con i benefici prima casa e anche dimostrare di non essere titolari di altri immobili per i quali si sia fruito delle agevolazioini su tutto il territorio nazionale. Nel caso di vendita della precedente abitazione invece siete al riparo in quanto potete comunque fruire delle agevolazioni sul nuovo
Le fattispecie comunque non si esauriscono ed è per questo che accettiamo domane e chiarimenti dovendo necessariamente approfondire un argomento così complesso e soggetto a molte fattispecie.
Agevolazione prima casa in caso di seprazione tra coniugi
In questo caso si pongo i maggiori problemi di spettanza delle agevolazioni in quanto il prorpietario dell’immobile non ha una effettiva disponibilità de bene a seguito della sentenza di separazione tra i coniugi che assegna la casa ad uno dei due per viverci con i figli e motlo spesso lo schema veda un marito proprietario dell’immobile e la moglie che vive a casa con i figli.
Questa fattispecie tuttavia non è chiaramante identificaa dal legislatore fiscale nonostante sia molto ricorrente. In questo caso l’agevolazione prima casa nel caso di coniugi separati sembrerebbe esclusa nel caso in cui la nuova casa sia situata nello stesso comune dove il soggetto ha la casa assegnata alla moglie. In pratica il concetto è che se ti separi e vuoi le agevolazioni prima casa devi cambiare comune, sembrerebbe uno scherzo ma è così. Sarebbe stato meglio invece prevedere (sono sempre in tempo a farlo) che le agevolazioni prima casa valgano anche per l’acquisto della seconda in questi casi e se i figli raggiungono l’indipendenza economica o la moglie entro i cinque anni allora i benefici non potrebbero essere revocati. Insomma la ratio della norma deve essere quella di soddisfare il bisogno abitativo che in questo caso esiste per il marito, ma non deve nascondere un intento speculativo. Potrebbe essere una buona idea speriamo la colgano.
Nel frattempo mi sento personalmente non chiederei di fruire delle agevolazioni anche perchè non potrei soddisfare il requisito consistente nella dichiarazione da rendere nell’atto di non essere itolari di diritti di proprietà nel comune di residenza su altra abitazione.
fonte : tasse & fisco
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