Le spese ammesse alla detrazione
La detrazione di imposta spetta nell'anno in cui le spese sono state effettivamente sostenute, indipendentemente dalla data di scadenza, vale quindi il cosiddetto principio di cassa.
Per esempio gli interessi passivi versati su una rata di mutuo con scadenza gennaio 2011, ma pagata a dicembre 2010, non possono essere portate in detrazione, mentre è possibile indicare gli interessi di una rata relativa al gennaio 2012, ma pagata nel dicembre 2011.
Gli oneri accessori che si possono detrarre
Oltre agli interessi passivi, il mutuatario può portare in detrazione una serie di oneri accessori.
Tra questi, l'agenzia delle Entrate segnala:
• l'onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo ipotecario , non quello per la vendita;
• le spese di perizia;
• le spese di istruttoria;
• la commissione richiesta dagli istituti di credito per la loro attività di intermediazione;
• la provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti;
• la penalità per anticipata estinzione del mutuo;
• le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione;
• le perdite su cambio, per i mutui contratti in valuta estera;
• l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca;
• l'imposta sostitutiva sul capitale prestato.
Non sono invece ammesse alla detrazione :
le spese di assicurazione dell'immobile;
le spese di mediazione immobiliare (vanno inserite nel rigo E17);
l'onorario del notaio per il contratto di compravendita;
le imposte di registro;
l'Iva;
le imposte ipotecarie e catastali.
Non sono inoltre ammessi alla detrazione gli interessi passivi eventualmente coperti da contributi concessi dallo Stato o da enti pubblici.
Chi ne ha diritto
Per accedere all'agevolazione il mutuatario deve adibire l'immobile ad abitazione principale entro l'anno dall'acquisto. Questa condizione deve naturalmente valere per tutto il periodo di imposta per il quale si chiedono le detrazioni. Il mutuo stipulato deve essere poi garantito da ipoteca. Non possono quindi fruire dell'agevolazione altre forme di finanziamento quali cambiali, aperture di credito in conto corrente (anche se garantite da ipoteca), cessioni di stipendio.
Il concetto di abitazione principale, spesso dibattuto, è stato chiarito una volta per tutte dall'agenzia delle Entrate: si tratta dell'abitazione nella quale il contribuente e\o i suoi familiari dimorano abitualmente. In genere questa coincide con l'abitazione dove si ha la residenza anagrafica, anche se il contribuente può attestare - con un'autocertificazione – che la sua dimora abituale è in luogo diverso. E' inoltre possibile fruire della detrazione anche se l'immobile non è adibito ad abitazione principale nel caso di trasferimento per motivi di lavoro, ricovero in case di cura, forze armate e forze di polizia.
La cointestazione
I mutui che hanno più intestatari (in genere i due coniugi),in questo caso il diritto alla detrazione spetta a ciascun intestatario in proporzione alla propria quota. Vale la pena di notare che in caso di contitolarità del contratto di mutuo il limite di 4mila euro è riferito all'ammontare complessivo degli interessi (e degli oneri) e non a ciascuna persona. Per esempio i coniugi non fiscalmente a carico l'uno dell'altro, cointestatari in parti uguali del mutuo che grava sull'abitazione acquistata in comproprietà, possono indicare al massimo un importo di 2mila euro ciascuno. Se invece il mutuo è cointestato con il coniuge fiscalmente a carico, il coniuge che sostiene interamente la spesa può fruire della detrazione per entrambe le quote di interessi passivi, sempre che il coniuge a carico sia comproprietario dell'abitazione.
Rinegoziazione
Può capitare che il mutuatario abbia rinegoziato il mutuo. In questo caso si continua ad aver diritto alla detrazione prevista dalla normativa vigente al momento della stipula del contratto di mutuo originario. Questo vale però solo se sono rimaste invariate le parti contraenti e non è mutato l'immobile concesso in garanzia. Nel caso in cui il mutuatario abbia richiesto una cifra superiore alla residua quota di capitale, si ha diritto a una detrazione limitatamente al capitale residuo del mutuo originario.
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