Le novità condominiali entreranno in vigore dopo sei mesi dalla pubblicazione del relativo testo sulla Gazzetta Ufficiale.
E’ stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17-12-2012 il testo della riforma del condominio, contenuta nella legge 11 dicembre 2012 n. 220 recante
“Modifica alla disciplina del condominio negli edifici”.
Il provvedimento entrerà in vigore il 18/06/2013.
In primo luogo, la riforma interviene a :
ridisegnare la figura dell’amministratore, il quale dovrà aver conseguito un diploma delle scuole superiori e aver seguito un corso di formazione iniziale, sempre che non abbia svolto questa funzione per almeno un anno nell'ultimo triennio.
Qualora, invece, l’amministratore venga nominato tra i condomini dello stabile stesso, non sarà necessario nè il diploma di scuola superiore nè la frequentazione dei corsi di formazione e aggiornamento.
Inoltre, anche a quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della riforma del condominio, sarà consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza di diploma di scuola secondaria di secondo grado e del corso di formazione iniziale.
Rimane però obbligatoria la formazione periodica.
Lo stesso rimarrà in carica per due anni ma potrà essere licenziato anche prima della fine del mandato nei casi in cui abbia commesso gravi irregolarità fiscali o non abbia aperto o utilizzato il conto corrente condominiale.
Possono svolgere l’incarico di amministratore di condomino anche le società semplici, le società in nome collettivo, le società in accomandita semplice, le società per azioni, le società in accomandita per azioni e le società a responsabilità limitata.
In questi casi, i requisiti già elencati dovranno essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali le società prestano i servizi.
Se richiesto dall’assemblea, l’amministratore dovrà inoltre essere dotato di una polizza Rc professionale.
L’amministratore sarà tenuto ad attivare la procedura monitoria nei confronti dei condomini che risultino morosi entro sei mesi dal consuntivo in cui sia indicata la spesa; per tale incombente, lo stesso non dovrà chiedere e ricevere alcuna autorizzazione dell'assemblea.
Possono svolgere l’incarico di amministratore di condomino anche le società semplici, le società in nome collettivo, le società in accomandita semplice, le società per azioni, le società in accomandita per azioni e le società a responsabilità limitata.
In questi casi, i requisiti già elencati dovranno essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali le società prestano i servizi.
Se richiesto dall’assemblea, l’amministratore dovrà inoltre essere dotato di una polizza Rc professionale.
L’amministratore sarà tenuto ad attivare la procedura monitoria nei confronti dei condomini che risultino morosi entro sei mesi dal consuntivo in cui sia indicata la spesa; per tale incombente, lo stesso non dovrà chiedere e ricevere alcuna autorizzazione dell'assemblea.
In caso di mora che superi i sei mesi, il condomino debitore verrà sospeso dalla fruizione dei servizi comuni.
L’amministratore dovrà, altresì, redigere una contabilità trasparente, con registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota esplicativa della gestione. Ai condomini, verrà concessa la facoltà di verifica dei giustificativi di spesa in ogni momento.
Durerà in carico due anni, invece che uno solo, e sarà chiamato a svolgere la propria attività in modo più rigoroso e professionale, attenendosi a tutta una serie di obblighi fissati direttamente dalla legge: attivando uno specifico conto corrente condominiale; sottoscrivendo una specifica polizza assicurativa; esponendo in un luogo accessibile al pubblico una targhetta con i propri dati e recapiti; curando rigorosamente l’anagrafica dei condomini e tutti gli altri registri previsti obbligatoriamente dalla legge; attivando un sito internet condominiale su richiesta dell’assemblea; non potendo più accettare deleghe dai condomini per la partecipazione all’assemblea.
Le nuove norme introducono la possibilità, per i condomini, di distaccarsi dall'impianto centralizzato senza dover attendere l’autorizzazione dell’assemblea condominiale; ciò, a patto di non creare pregiudizi agli altri condomini e di continuare a pagare la manutenzione straordinaria dell'impianto condominiale.
Modificati, in generale, i quorum necessari per la costituzione delle assemblee condominiali e per le delibere assembleari.
In particolare, l'assemblea sarà valida, in prima convocazione, in presenza dei 2/3 dei millesimi e della maggioranza dei partecipanti al condominio.
Per le deliberazioni, sarà necessario raggiungere il consenso della maggioranza degli intervenuti e almeno della metà del valore dell'edificio.
In seconda convocazione, poi, viene richiesto il quorum costitutivo di 1/3 sia con riferimento al numero dei condomini che per i millesimi.
Per la validità delle relative delibere, sarà necessario raggiungere 1/3 dei millesimi e la maggioranza degli intervenuti.
Per quel che concerne le deliberazioni su nomina e revoca dell'amministratore, liti attive e passive su materie che esorbitino dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, approvazione o modifica del regolamento, ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità, opere e interventi per migliorare sicurezza e salubrità di edifici e impianti che importino interventi di notevole entità, installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza e, in generale, tutte le innovazioni, sarà necessario raggiungere la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino, almeno, la metà dei millesimi.
Per il cambio di destinazione d'uso dei locali comuni sarà sufficiente raggiungere i 4/5 dei condomini e dei millesimi.
Introdotte, infine, sanzioni da 200 a 800 euro per chi violi il regolamento condominiale.
Introdotte, infine, sanzioni da 200 a 800 euro per chi violi il regolamento condominiale.
Condomini molesti. Per l’inosservanza del regolamento condominiale potranno essere applicate ai condomini pene pecuniarie più elevate, a partire da 200 euro.
Morosità condominiale. L’amministratore potrà procedere al recupero giudiziale delle somme non versate senza dover attendere il via libera dell’assemblea. Inoltre chi acquista un immobile in condominio sarà solidalmente responsabile con il venditore per tutti gli oneri non versati (e non soltanto per quelli relativi all’anno in corso e a quello precedente, come previsto fino a oggi).
Il venditore, a sua volta, ove non comunichi all’amministratore l’avvenuto passaggio di proprietà, sarà solidalmente responsabile con l’acquirente per il pagamento degli oneri condominiali successivi al rogito. Inoltre, in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore potrà sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, anche ove ciò non sia previsto espressamente nel regolamento condominiale (come invece era previsto fino a oggi).
Il venditore, a sua volta, ove non comunichi all’amministratore l’avvenuto passaggio di proprietà, sarà solidalmente responsabile con l’acquirente per il pagamento degli oneri condominiali successivi al rogito. Inoltre, in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore potrà sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, anche ove ciò non sia previsto espressamente nel regolamento condominiale (come invece era previsto fino a oggi).
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